Fuente: El Periódico de la Energía
Los 27.000 millones de euros que llegarán a España de la UE con el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia ayudarán a hacer realidad los objetivos del Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC) del gobierno para avanzar en la descarbonización mediante la rehabilitación energética de edificios. También serán un impulso para avanzar en la Estrategia a largo plazo para la rehabilitación energética en el sector de la edificación en España (ERESEE) elaborada por Fomento hacia la transformación del parque inmobiliario en un modelo de consumo casi nulo antes de 2050. Pero son insuficientes.
Las necesidades de inversión en eficiencia energética en España solo entre 2021 y 2030 superan los 85.000 millones de euros; más de 40.000 de ellos corresponden a proyectos de descarbonización del parque edificado. Es imposible que las cuentas públicas, incluso con el apoyo desde EU Nextgeneration, financien en solitario la inversión que se necesitará en los próximos diez años para cumplir los objetivos de eficiencia energética en edificios que exige la Unión Europea. Esto nos aleja de poder cumplir el objetivo de neutralidad climática en 2050 que marca la institución europea, y para el que El Consejo de Ministros, a propuesta del MITECO, ha aprobado la Estrategia a Largo Plazo para una Economía Española Moderna, Competitiva y Climáticamente Neutra en 2050 (ELP 2050).
A pesar de que la Ley 8/2020 sobre la rehabilitación, regeneración y renovación urbana ha ido potenciando el acceso a subvenciones y la recuperación y eliminación de trabas existentes que hacen cada vez más viable poder afrontar una reforma energética, el crédito privado sigue estando restringido dado que son pocas las entidades financieras que otorgan préstamos a la financiación de comunidades de vecinos y propietarios de inmuebles y edificios. Un proyecto, además, costoso. A modo de ejemplo,la reforma integral de un edificio de 20 viviendas de 100 m2, incluyendo envolvente, calderas y otros elementos, supondría un desembolso aproximado de 300.000 euros.
Las pocas entidades financieras que están presentes en financiación a estos proyectos en España otorgan préstamos con un tipo de interés que suele ser fijo y con un plazo máximo de financiamiento que suele ser inferior a 10 años -la media aproximada ronda los 6 ó 7 años-. Esto resulta insuficiente para acometer reformas integrales salvo que la financiación bancaria venga acompañada de un desembolso, en muchas ocasiones inasumible para los propietarios. No hay en el mercado productos y estructuras financieras que faciliten la financiación del 100% del coste del proyecto, a largo plazo, a tipos competitivos y bajo modelos estandarizables que disminuyan el riesgo de la operación y permitan su escala.
Necesitamos normativas eficaces e instituciones especializadas que sean capaces de dar soluciones innovadoras y canalizar el gran volumen de capital privado que existe proveniente de inversores interesados en apostar por la rehabilitación energéticamente eficiente y que actualmente está infrautilizado.
Como señala Eduardo Brunet, fundador y CEO de Greenward, “El nuevo mantra de la financiación verde o sostenible que envía Bruselas es el `blended finance´ o la eficiente interacción entre subvenciones, ayudas, garantías y créditos blandos del sector público con financiación en escala desde el sector privado. Solo la correcta e inteligente articulación de estos mecanismos será capaz de atraer los ingentes recursos financieros necesarios en este campo de la rehabilitación energética de edificios. Caer en la tentación de una rápida dilapidación de estas ayudas europeas a través de subvenciones e inversión directa finalista desde el sector público, con seguridad invadiendo espacios donde perfectamente podría entrar el capital privado, sería la perdida de una oportunidad histórica y se alejaría de ese concepto de Nueva Economía que subyace también como pilar del Pacto Verde o EU Next Generation”.
Incorporar préstamos PACE como solución
La vía que ofrece más potencial en este contexto es la de la financiación alternativa a través de fondos y vehículos de financiación especializados, que son capaces de proporcionar una mejor valoración del riesgo implícito del proyecto y no tienen los costes estructurales de los bancos ni las cortapisas que implican sus criterios corrientes de consumo de capital.
Estos financiadores especializados están además en la mejor posición para ofrecer y participar en soluciones y productos de financiación innovadores, como modelos de eficiencia como servicio, sistemas de repayment a través de la factura energética, contratos de compraventa de “negawatios” o sistemas de compensación de edificabilidad, entre otros.
Por eso Greenward está trabajando en los ámbitos institucionales para lograr la incorporación urgente de una enmienda a la nueva Ley de Cambio Climático y Transición Energética que se está tramitando y que, previsiblemente, verá la luz el próximo mes de febrero, para poder trasladar a nuestro marco regulatorio el exitoso sistema de financiación PACE -Programa para la Activación de Capital Ecológico en Edificios- operativo ya en numerosos países.
El programa, de colaboración público-privada, permite canalizar el capital privado a la financiación de proyectos de eficiencia, sin desembolso para los propietarios o los gestores de inmuebles, sin coste para la Administración y en condiciones muy atractivas para los inversores a largo plazo en términos de vencimiento, garantías y rentabilidad.
El modelo, que es intermediado desde el municipio en que se lleve a cabo la rehabilitación, es un mecanismo totalmente voluntario de financiación de reformas de eficiencia energética en inmuebles que facilita y abarata, así, el acceso a los fondos necesarios porque mediante los préstamos PACE, el 100% del coste de las mejoras de la eficiencia de los inmuebles se financia con fondos privados, contra el inmueble -financiación que se traspasa con el inmueble en caso de venta-, con un plazo de amortización de hasta 25 años, un tipo de interés fijo y el único límite en su importe del 20% del valor del edificio y que, además, no se acelera en caso de impago.
Con los préstamos PACE, el repaymentde la financiación se canaliza a través de una contribución local especial no tributaria -una suerte de IBI- que, sin constituir un impuesto nuevo ni una subida de los existentes, goza del beneficio de una hipoteca legal tácita sobre el edificio, gira el ayuntamiento competente, y cuyo importe es equivalente a la cuota de amortización y los intereses de la financiación del proyecto de rehabilitación durante el plazo acordado de financiación.
Tiene además la ventaja fundamental de considerarse un gasto operativo, no activarse en el balance del propietario del edificio, no requerir gastos de otorgamiento de hipoteca, ser reclamado en caso de impago por la administración tributaria, gozar de una garantía real tacita y no acelerarse en caso de impago (como con el IBI el propietario solo respondería de los últimos tres años).
La experiencia de este mecanismo en otros países -en Estados Unidos se ha otorgado ya financiación por un valor cercano a 7.000 millones de dólares a través del modelo- demuestra que PACE genera beneficios para todos los agentes involucrados: propietarios, inversores, entidades locales y la sociedad en su conjunto.
Otras medidas que ayudarían a los propietarios de inmuebles
Para Greenward, la colaboración estrecha con los municipios, que son las administraciones más cercanas a los propietarios de los inmuebles, será clave, tanto en labores de comunicación, asesoramiento y facilitación de trámites administrativos y licencias, como en la canalización de ayudas que cubran la primera fase de análisis técnicos (auditorías energéticas) de los proyectos de rehabilitación.
Si nos centramos en comunidades vecinales, un amplio colectivo afectado, además de la inclusión de PACE en nuestro marco regulatorio, Greenward también ve imprescindible una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar la toma de decisión en Junta vecinal de las actuaciones necesarias, así como clarificar el carácter preferente de los créditos de la comunidad de propietarios frente a los posibles morosos, y declarar estos proyectos dentro del deber de conservación del edificio (en cuanto activo contaminante) equiparándolo al régimen de reformas de accesibilidad. El departamento de relaciones institucionales de Greenward también trabaja promoviendo una enmienda en este sentido para que sea estudiada por los grupos políticos en la tramitación de la Ley de Cambio Climático y Transición Energética.
Finalmente, a la hora de acometer un proyecto de rehabilitación, los propietarios deben tener en cuenta que las ayudas públicas suelen abonarse una vez terminada la obra y, además, en su mayoría, computan como ingreso en el IRPF. En este sentido, para Greenward es fundamental una reforma fiscal para soslayar esta injusta atribución de rentas.